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(ここはbewaad institute@kasumigasekiの過去ログ倉庫です。コメント等は仕様上受付けを停止しておりませんが、こちらではご遠慮いただければ幸いです。何かございましたら、現行サイトにお願いいたします。)

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2005-12-01

[government][economy][law]建築物保険‐webmasterが考えることはとっくに誰かが考えている、等

住宅保証機構

昨日あれこれ考えてみた私案の1つとしてお示しした建築物保険制度ですが、既に類似のものとして住宅保証機構があるとのびたさんからご教示いただきました。webmasterの勉強不足を補っていただき感謝しております。

民間企業でも類似の業務を行っているものはあるようですが、この住宅保証機構は最近何かと評判の悪い(笑)公益法人で、国から補助金も受けています。次のような点を踏まえれば現状で十分かどうかには議論があると思いますが、そのあたりを突き詰めていくと、今後のあるべき姿について示唆が得られるのではないでしょうか。

  • これまでに100万戸以上の住宅に適用されているようですが、その実績に照らして有効に機能しているかどうか。特に本件にかかわったイーホームズ社でも制度の紹介がされていることなどを見ますと、運用上の工夫は考えられるのではという気がします。具体的には、
  • 日本全国で住宅は5,400万弱(2003年10月1日現在)ありますが、うち100万の適用にとどまっているわけですから、普及活動が十分であったかどうかには検討の余地がありそうです。
  • 同業民間事業者が存在する以上、民業圧迫というデメリットがメリットを上回るかも検証が必要でしょう。

ちなみに建築物保険制度のキモはずさんな建築がなされ損害賠償につながるのであれば、分譲前にでもそれを止めよう(販売されなければ損害賠償にはなりませんので)というインセンティブがその賠償を一部とはいえ負担する他の事業者に働く点だというのが主観的認識です。住宅保証機構の「寄付金」がいかなる性質のものかわからないので、その点においてどうなのか、のどに魚の骨が刺さっている気分ではあります。

オープンソース化

essaさんの構造計算書公開という案はどうかとのご質問をBaatarismさんからいただきました。既に議論となっているセキュリティ問題を除いて考えれば無害微益なのでやって損ではないでしょうけれど、決定打にはならないのではないかという気がします。

まず競合企業にとってベネフィットが見合うかどうかという問題があります。公開により安すぎる怪しい物件は同業者が自費で検査する。問題を見つければ、それをネタにしてむこうの客を奪い取れるんだから、検査会社よりよほど一生懸命調べてアラ探しするでしょうとのことですが、昨日も取り上げさせていただいた木走さんのエントリへのコメントを見る限り、構造計算書を精査するのもそう簡単ではなくそれなりのコストがかかる上、決定的な証拠をつかまなければ営業妨害等の訴訟リスクがつきまといます。「怪しい」ぐらいの精度では踏み切れないでしょうし、他方決定的と言い得るほどに尻尾をつかむのも難しそうです。

とりあえずこれらの問題が解消されたとしましょう。具体的にどのように「むこうの客を奪い取」るかを考えると次の課題が見えてきます。その欠陥のある建築物のモデルルームの前ででも待ち構えて「ご存知ですか、実は・・・」などとやっていてはあまりにも効率が悪いので、マスを対象とした働きかけ‐例えば比較広告‐などを選ぶこととなるでしょう。しかしその瞬間、他の競合企業もまた同様の手法をとることが可能となります。

この場合、ある建築物に欠陥があるという情報そのものは排除性(他者の使用を禁止できること)・競合性(使用者が増えると価値が減ること)を欠くわけです。つまりは公共財ということになりフリーライドが防止できず、供給過少となります。つまり、誰かが欠陥を暴露してくれることを期待して自ら行おうとはしないのが合理的です。

#ましてや前提が実際には満たされづらく、欠陥を見破るコストや訴訟リスク等が伴うのですからなおさらです。

ただし、誰かが見破るかもというリスクを大きくするのは事実ですから、ある程度の抑制効果という「微益」は考えられなくはないというのが冒頭の根拠です。残念ながらリスクテイカーには効果が薄いでしょうけれども。

レンダーズ・ライアビリティ

他の対策のご提案としては、はてなブックマークで人気を集めているR30さんのものが斬新です。住宅ローンを貸している銀行の責任を問うというもので、具体的には次のとおりです。

gskay氏が書いているように、問題の本質は「違法な建築のはずの建物が、基準に合致していると判を押され、それを正しいと思って金融機関が購入者たる住民に住宅ローンを融資、つまり信用を供与した」ことなのである。ここでもし違法な建築であるということが分かっていれば、カネのやり取りはヒューザーと建設会社や設計士の間、つまり業者同士だけで終わっていたはずなのだ。建築確認が通ったということが、金融機関にファイナンスを可能にさせ、住民がそれを買うことを可能にした。つまり被害を一般人にまで広げた。

であれば、まず国交省と金融庁は「債務者が預かり知らないところで作られた違法建築に対して供与された住宅ローンは、本来債務者に返済義務はない」として、金融機関にまず責めを負わせればいいと思う。銀行と住宅公庫は、もちろんそれでは収まらないだろう。違法建築を建てた責任は誰かということを、銀行と住宅公庫が売り主、設計事務所、建築確認した会社を相手取った裁判で争って明らかにすればいい。

(略)

ここは、各人の言い分を聞いていてもしょうがないので、とにかく新しいルールを入れるしかない。金融市場のルールに倣う、つまり「与信のもととなるエビデンスにゴーサインを出した奴が責任とれ」、ということにするしかない。企業のファイナンスであれば、与信の論拠となる財務諸表にはんこを押した会計士が責任を取れということになっている。

(略)

そして、銀行はこれに懲りたら次からはまともな審査と補償能力がある企業に建築確認を頼む、あるいは銀行のグループ内にそういう審査機能を持った子会社を作ってそこで確認業務を請け負うことにすれば良いのだ。ファイナンスとは、そういうものである。リスクを行政におっかぶせておけば安心という時代は終わったのだよ、と銀行に分からせればいいのだ。業界全体で150億程度の授業料、安いものである。

「ファイナンスした人が責任取れば?」(@R30::マーケティング社会時評11/30付)

非常に面白いご提案だと思うのですが、残念ながらこのまま実現するには無理があります。法的には住宅ローンは債権者である銀行(その他の金融機関をあわせ以下「銀行」で代表します)と債務者である不動産購入者との債権債務関係で、不動産購入者が当該債務を負うに至った原因である不動産購入取引とは独立しています。それをいきなり行政が返済義務はないなどとしてしまえば、銀行の財産権侵害で憲法違反(第3129条違反(12/2訂正))です。銀行に訴えられれば100%行政が負けます。

#そもそもそのような行政の行為は法的には何ら効力を有せず不動産購入者の債務は消滅しない=銀行は粛々と回収すればよいというのが現実だと思いますが、仮に有効だとしても、ということです。

「金融市場のルール」に倣っても無理筋だなぁと思います。あくまで銀行の審査は債務者である不動産購入者の返済能力に着目して一義的には行われるものですから、担保である不動産の減価が無関係だとはいいませんが、「与信のもととなるエビデンス」は不動産購入者に係るものが優先されます。不動産購入者は自己破産でもしなければ返済義務を免れませんし、そもそもそのロジックが通用するなら無担保ローンは成立しません。

では、なるべく趣旨を活かしつつこれらの問題点をクリアするにはどうしたらよいでしょうか。ローンをどうにかするという点に着目するなら、法的には銀行が直接不動産購入者に貸すのではなく販売者ないし建築者に貸し、不動産購入者はそれらの者から借りるようにするという思いつきはあります(回収は銀行子会社のサービサーにでも委託すればよいでしょう)。損害賠償が認められるような場合には相殺すればよいのですが、銀行にも販売者・建築者にもそんなことをすべきインセンティブはまるでないのでなかなか難しそうです。

銀行がチェックするという点に着目するなら・・・ローン期間をリース期間として、リース終了後に所有権移転(リース期間中に瑕疵が明らかとなった際の解約オプションを付与)するとでもするしかないかなぁ・・・。

余談

次はこれも木走さんのエントリのコメントですが、殺人マンションという呼称は不適当ではと思います。ある意味某社長のイメージ操作に踊らされているとも言えるわけですし。

では、構造計算書を偽造したマンションは住めないのか? 実は、ここには難しい問題があります。「既存不適格」と呼ばれる古い建物(要は、古い建築基準法に基づいて設計された建物[通常昭和56年以前]は、現在の基準を満足していません)の耐震性能も、幅はありますが耐震基準の半分程度のものを多く抱えています。すなわち、言い方はひどいですが今回のマンションはそれらと同等であると言うことです。つまり、不動産価値の激減を受けたわけですが、安全性の問題で言えばそれが他に存在し得ないほど低くなったわけではない。

「一にも二にも悪いのは売り主ではないのか〜民間委託問題にすり替える邪論を排する」(@木走日記11/29付)でのmasashiさんのコメント

[economy][misc]太田在もバブルにご関心!

cloudyさんがじょしだいせーのバブルの理解についてのエントリを立てていらっしゃいましたが、今日は、いろんなサイトを見て、バブルの勉強をしてから書きました(笑)とは太田在さんのご発言

#先方とは当サイトはあまりにカラーが違うから、とtrackbackできないwebmasterはチキンです(笑)。

誰か彼女でwebmasterの妄想(第二弾)を実現してくれたらうれしいのですが(笑)。

[economy]マッツァリーノ先生もリフレにご関心!

webmasterの妄想&cloudyさんつながりで、妄想(第一弾)で取り上げさせていただいたマッツァリーノ先生がリフレ派を批判されていてcloudyさんがそれについてもお取り上げです(発端については小田中先生のエントリで、全体像はcloudyさんのエントリのほか、本田先生のエントリのコメント欄でご覧ください)。

内容についてwebmasterが付け加えるべきこともないのですが、違った観点からくだらない感想を述べてみますと、期待があったからこその不幸なのかなと。小田中先生は期待があったからこその批評でしょうし、叶わなかった期待は最初から期待がないことよりもつらいからこそ思わずということだったのかなと思います。自らの軍板での失敗を思い出してしまうわけですが、どうでもいい異性に悪口を言われるよりも好きな異性にそうされた方が傷つくわけで・・・。

#はるかに上質な「違った観点」が田中先生のエントリでご覧いただけます。

本日のツッコミ(全26件) [ツッコミを入れる]
銅鑼衣紋 (2005-12-01 09:32)

違法な構造計算の改竄の件ですが、いろいろそっち方面の知り合い
に話を聞くと、これ官僚機構の保身術か、依頼されたソフト屋の保
身術が絡んだ問題みたいです。

要するに、建設省の指定した構造計算プログラムという奴が、普通
にデータ入力すると、目の子2割り増しくらいの過剰な強度がない
とOKを出さないらしい。その結果、法律通り(というかそれを満
す必要最小限の=最も効率的)の強度をだすと、「プログラムの結
果と実際は大抵食い違う」のだそうです。そのため、腕の良い構造
設計屋というのは、その齟齬を調整するものだということ。ですか
ら「プログラムでOKでない」ということと違法というっことは、
(実態はともかくプログラムがOK出さないと違法としない限り)
違っているとのことです。

この結果、小室直樹氏のソビエト帝国崩壊理論ではないが(笑)、
「真面目な奴は(プログラムを誤魔化す)違法行為に手を染める」
というアノミー状態にあるようです。もちろん、これまでの多くの
場合は、「実態に合わせる調整」だったのだが、最近になってザル
審査の会社が増え、これは流石に駄目だろうというのがドンドンと
許可されるようになり、そいつ等(姐派の眷属)が図に乗ったとい
う話のようですな。

これ、責任問題回避の為に、強度の上方バイアスを意図的に掛けた
プログラムを発注した官僚か、あるいはその意を勝手に体したよう
なソフト屋が、ある意味諸悪の根元らしい。

***もちろんこれはインサイダーの報告なので自分たちの正当化というバイアスが掛かっている可能性は十分ありますので、全面的に信用するのは危険ですが、確かにあり得る話ではありますな。

kumakuma1967 (2005-12-01 15:00)

ええっとですね、保険制度ですが、損保には工事業者側の加入する保険としては工事保険ってのがあります。ただし、工事受注実績が一定額(年間30億くらい)を超えると加入できません。
 でも、いわゆるゼネコンというのは「包括引き受け人」で、重大な瑕疵を生じないようにする技術力とともに、工事の瑕疵を包括的に引き受けられるだけの債務保証能力、保険に加入するよりも自分でリスク管理した方が安いという規模の利益が揃ってなければ業としての存在意義はないんじゃないかと思います。
 普通は数千万円以上の工事は工事会社の財務内容や保険加入状況まで点検して発注するものだと思いますが....

(2005-12-01 18:16)

銀行の問題ですが、財産権とか大それた話ではなく、割賦販売法かなにかをいじって抗弁権の接続ができるようにすれば良いという話になりませんか?
今回銀行が下手に出ているのはその辺を恐れているような気がします(まあ、購買抑制が怖いとか、スキミングの件で懲りたという説もありますが)。

うし (2005-12-01 19:21)

新築マンションの抵当権が無価値になってしまっただけで銀行には相当痛いと思います。返済意志や返済能力も低下確実の借主からの全額回収は至難の業でしょうね。

軽口 (2005-12-01 21:33)

譲渡担保で構成してみるといけるんじゃないかと言ってみるテスト
法的根拠はないです、ええ

koge (2005-12-02 00:12)

逆にこれを銀行+(保険会社)側がうまく商品化すればいいのでは?
「地震・火災その他の理由で建物が全損または大幅な減価があった場合、土地・建物を銀行に引き渡すことでその後の支払いを免除する」
オプションをいくらかの金利+でつければいいのでは。
もちろんその際は銀行が認めたデベロッパーの物件に限るとかすれば、その銀行系デベロッパーも潤うでしょう。

のびた (2005-12-02 02:52)

>bewaadさん
>貴重な情報提供ありがとうございました。本日(12/1)のエントリで関連する話題を論じてみましたが、いかがでしょう?

ご丁寧に、住宅保証機構について詳細に調べて頂きありがとうございます。

現状認識はご指摘のような点でよいかと思います。
現実問題、今後できる限り改善できたとしても、検査業務などだけでは対応できない訳で、現行の住宅保証機構が良いかはともかく、何らかの保険機能でも対応せざるを得ないと思います。

何故、同業の民間事業者が事業を拡大できないのか?という点が気になります。
普通に考えると、特殊法人である住宅保証機構と比べて、悪くても同等以上の生産性があるはずなのですが・・・

それと、住宅保証機構や同業の民間事業者が事業を拡大できないのは、消費者が「万が一の際の保証」を高く評価していないからではないかという感じがします。
気のせいでしょうか?

>普及活動が十分であったかどうかには検討の余地がありそうです。

私も直感的にはそう思うのですが、但し、このように考えると、経済主体の非合理的な行動を仮定しないといけなくなるでしょうから、あまり筋は良くないと思います。

大理少卿 (2005-12-02 03:42)

31は適正手続で、財産権は29ですね。

cloudy (2005-12-02 05:47)

脊髄反射で書いてしまったので反省中。韓リフ先生のようにエレガントにやらねば。梶ピエールさんにも引用されてしまってビビってます。
太田在ははあちゅうと同じく素直な反応でよろしい。伝説はミュンヒハウゼン男爵級のホラだけど。

bewaad (2005-12-02 06:21)

>銅鑼さま
プログラムについては、エントリで引用したmasashiさんによると、多くの場合は指定を受けたものでも無指定のものと同じ扱いになる(指定の効果が一定の設計のものに限られる)とのことですので、そのあたりの評価は(素人には)難しいかなと思ってます。

とりあえずそれが過剰に安全性を見込んでいるとすると、小室理論(笑)でいくならそれを遵守すると遵法闘争になってしまうという切り口からも論じられるのではないでしょうか。規制の物神化といった話を確かしていたように記憶してます。

bewaad (2005-12-02 06:24)

>kumakuma1967さん
ご指摘のようなゼネコンの「包括引き受け」がバブル崩壊によるゼネコンの傷を深くもしたわけで、どこをいじるにせよその影響をかなりきちんと検証しないと、思わぬ悪影響がでてきかねないように思います。国交省の担当者は今頃徹夜続きでしょうねぇ・・・。

bewaad (2005-12-02 06:28)

>とさん
割賦販売法についてはざっと調べてみましたが、抗弁の接続は信販会社と販売者が加盟店契約をしていて、信販会社がある程度コンプライアンスをチェックできる(しすべき)という前提にたっているように思います。とすると、本件のような事例を対象とするとしても、銀行の系列ディベロッパーでないと無理ではないでしょうか。

bewaad (2005-12-02 06:31)

>うしさん
住宅ローンなら、銀行はポートフォリオ全体で管理しているでしょうから、個別に回収できない事例が出てもそれが全体としての傾向にならなければ、痛いというほどではないかと思います。根拠のない直感ですが、本件の影響は一般貸倒引当金で処理可能な程度ではないでしょうか。

bewaad (2005-12-02 06:33)

>軽口さん
それだと原債務は現在と同じですから、あまり現状と変わらないのではないかと思うのですが、どうでしょう?

bewaad (2005-12-02 06:43)

>kogeさん
今の保証制度(住宅保障機構など)との競争力で考えると、保証制度においては自己の建築物については安全性を把握している一方で、銀行・保険会社にとっては情報の非対称性が存在しているわけで、その分のプレミアムを確保すると考えれば事業化は難しいのかな、と思います。逆選択が働いて、自分ではそのリスクを負いきれない業者が主として使うことになってしまうことも考えられるのではないでしょうか。

bewaad (2005-12-02 06:49)

>のびたさん
競争力については、民間にも補助金が入っているんでしょうか? 入っていないなら差がつくのも当然といえば当然になります。

消費者の評価は、それこそ情報の非対称性ということではないかと。

普及云々は、非合理性を仮定しなくても、保証制度の存在については完全情報でないということで認知度を高めることは十分に正当化可能ではないでしょうか。

bewaad (2005-12-02 06:50)

>大理少卿さん
ご指摘のとおりです。お恥ずかしい限りですが、何でこんなケアレスミスをしてしまったのやら・・・。

bewaad (2005-12-02 06:54)

>cloudyさん
芸風の差別化を図らないと独占利益を享受できなくなってしまうのでは、と適当なことを言ってみるテスト。

伝説の誇大化は、バブルへの拒否感について認知的不協和を防止するためという側面もあるように思います。ことさらにあの時代は不健全だったとすることで現状を正当化しているといいますか。

にせ藤沢人 (2005-12-02 14:06)

信用保証を公的機関が行なうという風に話が進むとは思えないっす。
むしろ、損保などが、市場を通じて信用保証していく方向かと。
そのときは、確認申請オンリーというけち臭い保証でなく、現場の手抜き・欠陥工事とか、従後のマンションコミュニティの管理、つまり資産価値までパッケージするんではないかしらん。
長期修繕積立金未払い所有者のチェック・通報・つるし上げなんてのも含まれるかも。
管理会社・管理組合・区分所有者それぞれに向けて、最適化された顧問弁護士的な役割を担う商品ということですね。
これがあると、海外から地震国日本への不動産投資が、海外の一般人マーケットに広がるんではないかと、でもって、小泉改革の方向とも合致してるし、伝統的な建設利権を破壊する方向にもある。
こうしたコストを負担できる地域と出来ない地域に住居地域は色分けされていく、不良マンション群でいっぱいの地域などは、赤ラインで囲まれて要注意地域に指定されるかも。

のびた (2005-12-03 04:08)

>競争力については、民間にも補助金が入っているんでしょうか?

ネット上で少し調べた感じでは、どこの会社も決算書の類をサイトで公開していないようなので、良く判りませんでした。

それと、民間の場合、戸建しか対象にしていないとかマンションについては対象になっているかどうか判らない会社が大半でした。(なんでだろう?)

>普及云々は、非合理性を仮定しなくても、保証制度の存在については完全情報でないということで認知度を高めることは十分に正当化可能ではないでしょうか。

しかし、住宅保証機構はともかく、何故、民間会社が普及活動をあまりやっていなかったのか。
一見すると、普及活動をそれなりにやれば利潤を大きくできるように思えるのですが。

韓流好きなリフレ派 (2005-12-03 14:25)

植田本とか福井氏記者会見とか、ぜったいでてくるなと思ったらやはりでてきたw 経済同友会の応援とか、まあ、福井氏を当面は批判しにくい状況が続いた茹蛙状況の中で、悲観派のひとたちが共通して抱いていた「ぜんぜん昔と同じ、日銀とそのシンパ反省ゼロ」という確信が白日のもとにさらされているのが最近の一連の経過じゃないですかねえ。

bewaad (2005-12-03 15:37)

>にせ藤沢人さん
gated communityへの道ということになりますね・・・。

bewaad (2005-12-03 15:47)

>のびたさん
中小企業(非上場企業)だとディスクロージャーが少なくて、外部からはなかなかよくわからないのが正直なところですね。

普及活動についても部外者には内情がうかがい知れず、ここは関係者の情報提供プリーズ! といったところでしょうか。

bewaad (2005-12-03 15:48)

>韓流好きなリフレ派さん
福井総裁は信頼できないと主張し続けてきた身としては、それみたことかと(笑)。

のびた (2005-12-05 00:40)

■追加情報

>民主党の長妻昭「次の内閣」国土交通担当は4日のフジテレビの番組で、(省略)偽装を見落とした指定確認検査機関「イーホームズ」についても、「確認検査員29人のうち24人が地方自治体のOBだ」と指摘した。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051204-00000412-yom-pol

bewaad (2005-12-05 01:59)

>のびたさん
またまた長妻先生お得意の「何でも公務員が悪い」節が炸裂ですねぇ。勘弁してほしいもので・・・。

本日のTrackBacks(全5件) [TrackBack URL: http://bewaad.sakura.ne.jp/tb.rb/20051201]

ヒューザ問題で、「R30::マーケティング社会時評」というブログが「ファイナンス

⇒[http://amrita.s14.xrea.com/d/?date=20051124#p01:title=圏外からのひとこと 構造計算書公開=オープンソースマンション] ようは構造設計のデータを公開しろ、ということか。あんまりオープンソースとは関係ないような気もする。 bewaad氏のところでコスト面から見た..

マンションなどの耐震強度偽装問題で、政府は2日、マンションなどを建設した後に欠陥が見つかった場合、解体費用や建て替え費用などを業界全体で賄う保険制度を整備する方針を固めた。 住宅メーカー向けの損害保険は任意加入だが、耐震強度に問題のある物件が各地に広が..

構造計算書偽造事件に関して、[http://bewaad.com/20051201.html#c01:title=bewaadさん]のところや、[http://www.virtual-pop.com/tearoom/archives/000118.html:title=J2さんの]ところ、[http://www.13hz.jp/2005/11/post_2982.html:title=13Hz]さんの所などにあれこれコ..

http://nikkeibp.jp/wcs/j/biz/417553

違法建築の裏に、最近の金あまりのが影響。融資の先は、どこでもいいのか?

関連サイト
http://www.nishinippon.co.jp/sokuhounews/20051130/MN2005113001003042.html


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